Kira Artışı ve Tahliye Süreci

İçindekiler göster

Yasal Dayanak: Bu makale 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299–356 hükümleri, TÜİK TÜFE verileri ve güncel Yargıtay içtihatları temelinde hazırlanmıştır. Kira hukuku teknik ayrıntılar içeren, sürelerin kritik önem taşıdığı bir alandır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukattan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.

Kira Artışı Hakkında Merak Ettikleriniz

Kira sözleşmesi yenileme dönemi her ne zaman gelse, kiracı ile ev sahibi aynı soruları sormaya başlar: “Ne kadar zam yapılabilir?”, “Fazla zam yasal mı?”, “Kira artışına itiraz edebilir miyim?” 2026 yılında yürürlükteki kurallara göre tüm bu soruları yanıtlamaktadır.

Kira Artışını Düzenleyen Temel Kural

Kira artışlarının yasal çerçevesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesiyle belirlenmiştir. Bu hükme göre:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Bu düzenleme hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir ve emredici niteliktedir; sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış yazılmış olsa bile fazlaya ilişkin kısım geçersiz sayılır.

2026 Yılında Kira Artış Oranı Ne Kadar?

Kira artışında geçerli olan oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aydaki TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran her ayın 3’ünde TÜİK tarafından açıklanmaktadır.

2026 yılında geçerli olan oranlar:

Kira Yenileme Ayı	Azami Artış Oranı (TÜFE 12 ay ort.)
Ocak 2026	%43,23
Şubat 2026	%37,84
Mart 2026	%35,19
Nisan 2026	%35,58
Mayıs 2026	%33,94
Haziran 2026	%32,24
Temmuz 2026	TÜİK 3 Temmuz’da açıklayacak

Hesaplama Formülü: Yeni Kira = Mevcut Kira + (Mevcut Kira × TÜFE Oranı / 100)

Örnek: Kiranız 15.000 TL ve Haziran 2026’da yenileniyorsa → 15.000 × 32,24 / 100 = 4.836 TL artış → Yeni kira: 19.836 TL

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Hâlâ Var mı?

Hayır. Konut kiralarına 2022-2024 yılları arasında uygulanan %25’lik geçici artış tavanı, 7409 sayılı Kanun ile getirilen TBK Geçici 1. madde kapsamındaydı. Bu düzenlemenin uygulama süresi 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiş, kanun koyucu süreyi yenilememedir.

Bu tarihten itibaren hem konut hem de işyeri kiralarında geçerli olan tek yasal üst sınır, TBK m.344’teki TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır. 2026 yılında hâlâ “%25 sınırı var” diye söylem dolaşmaktadır; bu bilgi hukuken geçersizdir.

Ev Sahibi Fazla Zam Yaparsa Ne Olur?

Yasal sınırı aşan kira artışları geçersizdir; kiracı fazlaya ilişkin kısmı ödemekle yükümlü değildir. Bu durumda başvurulabilecek yollar şunlardır:

Yazılı itiraz: Kiracı, sözlü veya yazılı olarak yasal sınırı aşan artışı reddedebilir.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası: Mahkeme, yasal sınır dahilinde kira bedelini belirler.

Önemli not: Kiracının tüm bu yollara başvururken kira ödemelerini düzenli sürdürmesi gerekir; kira borcuna girmek ayrı bir tahliye sebebi oluşturur.

5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Nasıl Belirlenir?

Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması durumunda kira hukuku farklı bir aşamaya girer. TBK m.344/3 hükmü uyarınca:

“Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Bu aşamada kira tespit davası açılabilir. Mahkeme TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın emsal kira değerlerini esas alarak yeni bir kira bedeli belirleyebilir.

5 yılı dolan sözleşmede dikkat edilmesi gerekenler:

Dava öncesinde arabuluculuk zorunludur (1 Eylül 2023’ten itibaren; 7445 sayılı Kanun m.37 ile getirilmiştir).
Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmalı ya da kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır; aksi hâlde tespit edilen bedel bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur.
Yargıtay içtihadı, taşınmazın konumu, niteliği, emsal değerler ve uzun süreli kiracılık gözetilerek mahkemenin belirlediği rayiç bedel üzerinden hakkaniyet indirimi uygulanması yönündedir.

Kiracı Ne Zaman Tahliye Edilebilir?

Türk hukukunda sözleşme süresi bitmesi tek başına tahliye gerekçesi değildir. Kiracı ancak kanunda sayılan belirli sebeplerle tahliye edilebilir. Bu sebepler kiraya verenden kaynaklananlar ve kiracıdan kaynaklananlar olarak ikiye ayrılır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1)

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt veya üst soyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı gerçek ve samimi ise tahliye davası açılabilir.

Yargıtay, ihtiyacın varlığı için üç temel kriter aramaktadır:

İhtiyaç gerçek ve mevcut olmalıdır; gelecekte doğabilecek muhtemel ihtiyaçlar yeterli değildir.
İhtiyaç zorunlu nitelikte olmalıdır.
İhtiyaç süreklilik göstermelidir.

Önemli güvence: Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl içinde eski kiracısından başka birine kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracı tazminat talep edebilir.

Dava açma süresi: Kira sözleşmesinin bitimini izleyen 1 ay içinde dava açılmalıdır.

2. Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/2)

Kiralananın esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşasının zorunlu olduğu ve bu çalışmalar sırasında kullanımın imkânsız hâle geleceği durumlarda tahliye talep edilebilir. Projenin ilgili makamlarca onaylanmış olması beklenir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m.351)

Taşınmazı satın alan yeni malik, kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye davası açabilir. Bu yolun kullanılabilmesi için:

Edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması,
Bu bildirimden 6 ay sonra dava açılması gerekmektedir.

Yeni malik, eski kira sözleşmesinin bitim tarihini de bekleyip o tarihten itibaren 1 ay içinde TBK m.350 uyarınca da dava açabilir.

4. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih (TBK m.347)

Bu hüküm, uygulamada “10 yıl kuralı” olarak bilinir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi, kiracı tarafından süresi sona ermeden en az 15 gün önce bildirilmediği sürece aynı koşullarla bir yıl uzar.

Sözleşmenin uzama döneminin 10 yılı doldurması hâlinde ise kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir.

Formül:

1 yıllık sözleşme → 1 + 10 uzama = 11. yılın sonunda tahliye hakkı
5 yıllık sözleşme → 5 + 10 uzama = 15. yılın sonunda tahliye hakkı

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

5. Kira Borcunu Ödememe — Temerrüt

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumunda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye davası açılabilir.

6. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir kira yılı içinde kiracının iki farklı ayın kira borcunu ödememesi üzerine kiraya veren tarafından iki ayrı haklı ihtarname gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

İhtarların geçerli sayılabilmesi için:

Her ihtar farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olmalıdır.
İhtarnameler usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş olmalıdır.
İhtarın gönderildiği tarihte borç muaccel ve ödenmemiş olmalıdır.

7. Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra yoluna başvurulabilir ya da tahliye davası açılabilir.

Dikkat: Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan tahliye taahhütnameleri, Yargıtay içtihadı uyarınca baskı altında alındığı varsayımıyla geçersiz kabul edilmektedir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra, ayrı bir tarihte ve özgür iradeyle verilmiş olması gerekir. Taahhütnamenin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir; ancak icra yolunda noter onaylı olması önemli kolaylık sağlar.

8. Aynı İlçede Konuta Sahip Olma (TBK m.352/3)

Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi hâlinde, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

Tahliye Sürecinde Prosedür

Sulh Hukuk Mahkemesi

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m.4). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliye davaları hariç olmak üzere, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda dava öncesi arabulucuya başvurulması zorunludur (7445 sayılı Kanun m.37). Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması hâlinde dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci, görevlendirme tarihinden itibaren 3 hafta (zorunlu hâllerde 4 hafta) içinde sonuçlandırılmalıdır.

Süreler

Tahliye davalarında sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar. Örneğin:

Taahhütname tarihinden sonra 1 ay içinde icra ya da dava başlatılmazsa hak düşer.
İki haklı ihtardan sonra kira yılının bitimini izleyen 1 ay içinde dava açılmazsa hak kaybı yaşanır.
İhtiyaç nedeniyle dava, kira sözleşmesinin bitimini izleyen 1 ay içinde açılmalıdır.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkeme tarafından resen dikkate alınır.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davaları genellikle 6 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. Süre; mahkemenin iş yüküne, davanın türüne ve kiracının itirazlarına göre farklılık gösterebilir.

Kiracının Hakları: Korunma Güvenceleri

Türk hukukunda kiracı, hâkim koruması altındaki taraftır. Bu nedenle:

Sözleşme süresi dolduğunda ev sahibi otomatik olarak tahliye edemez.
Tahliye sebepleri TBK m.354 uyarınca kiracı aleyhine genişletilemez.
Depozito (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira bedelini geçemez ve vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır (TBK m.342); kira sona erdiğinde faizi ile iade edilir.
TÜFE sınırını aşan zam talepleri hukuken bağlayıcı değildir.
Kiracı, yasal zam sınırını aşan ödemeye zorlanamaz.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Bu, uygulamada sık karşılaşılan bir sorudur. Taşınmazın el değiştirmesi, kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı vermez. Yeni malik, eski sözleşmenin tarafı hâline gelir ve kira sözleşmesi aynen devam eder.

Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için:

TBK m.351 kapsamında ihtiyaç gerekçesiyle edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve 6 ay sonra dava açması, ya da
Eski kira sözleşmesinin bitim tarihini bekleyip o tarihten itibaren 1 ay içinde TBK m.350 kapsamında dava açması gerekmektedir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kiraya ne kadar zam yapabilir?
Kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı kadar. 2026 yılında bu oran aylara göre %32-43 bandında gerçekleşmektedir.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Artık her iki taraf için de tek üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır.

Ev sahibi beni ne zaman tahliye edebilir?
Kanunda belirtilen sebepler olmaksızın tahliye edilemezsiniz. Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye gerekçesi değildir.

Kira tespit davası açılabilmesi için ne kadar süre geçmesi gerekiyor?
Sözleşmede artış oranı belirlenmişse 5 kira yılının dolması gerekir. Artış oranı belirlenmemişse her kira döneminde dava açılabilir.

Tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023’ten itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, evet. Arabuluculuğa başvurmadan dava açılırsa usulden reddedilir.

Kira sözleşmesini imzalarken verdiğim tahliye taahhüdü geçerli mi?
Hayır. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınan taahhütnameler Yargıtay içtihadı uyarınca geçersiz sayılmaktadır. Geçerli bir taahhüdün taşınmazın tesliminden sonra, ayrı bir tarihte verilmiş olması şarttır.

İki haklı ihtar ne demek?
Bir kira yılı içinde kiracının iki farklı ayın kirasını ödememesi üzerine noter kanalıyla gönderilen iki ayrı ihtarname. Bu ihtarların ardından kira yılının bitiminde tahliye davası açılabilir.

Ev sahibi benden fazla depozito isteyebilir mi?
Hayır. Depozito en fazla 3 aylık kira tutarı olabilir. Fazlası hukuken geçersizdir.

Sonuç: Kira Hukuku Bilgi Gerektirir

2026 yılında kira hukuku, yüksek enflasyon ortamının yarattığı gerilim ile kiracı ve kiraya verenin çatışan çıkarları arasında hassas bir denge kurmaktadır. TÜFE oranına göre belirlenen yasal sınır, hem kiracıyı fahiş zamlardan koruyan hem de ev sahibini belirli bir getiriye kavuşturan tek mekanizmadır.

Tahliye sürecinde ise kanunda belirlenen sebepler ve süreler son derece belirleyicidir. Bir günlük gecikme, yıllarca sürecek hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle:

Ev sahibi iseniz: Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da ihtiyaç nedeniyle tahliye yollarından hangisini kullanacağınızı bir avukatla değerlendirin.
Kiracı iseniz: Fazla zam talebine, haksız tahliye girişimine veya depozito iadesiyle ilgili sorunlara karşı hukuki haklarınızı bilin.

Her iki taraf için de hukuki süreçlerin doğru başlatılması ile sürelerin kaçırılmaması en kritik noktalardır.

Bozkurt Özyurt Hukuk Bürosu Hakkında

Bozkurt Özyurt Hukuk Bürosu; gayrimenkul hukuku, kira tespit ve tahliye davaları, miras hukuku ve tazminat hukuku alanlarında avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bireysel hukuki durumunuz için mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınız.